Carta del presidente

Un año más, como Presidente de Promociones y Propiedades Inmobiliarias Espacio S.L.U. (Inmobiliaria Espacio), tengo la satisfacción de presentar el informe correspondiente al pasado ejercicio 2017, con la certeza de haber superado el período de crisis inmobiliaria y con confianza y fortaleza para afrontar los retos futuros.

Inmobiliaria Espacio cumple su decimoséptimo año desde que fuera constituida en el año 2000, mediante la aportación de toda la rama de actividad inmobiliaria de Grupo Villar Mir. Desde el desencadenamiento de la fuerte crisis inmobiliaria en el año 2008, la Sociedad ha seguido una política continuada de reducción de costes que nos ha permitido cerrar el año 2017 con un balance de situación menos apalancado y retomar la senda del crecimiento con mayor celeridad.

Durante este año 2017 hemos sido testigos de cómo la economía mundial ha crecido un 3,7%, sorprendiendo gratamente a los mercados y superando notablemente las predicciones de los analistas.

En Estados Unidos, la Reserva Federal, a final de año, dio un nuevo paso en la subida de tipos proponiendo un incremento de un cuarto de punto, tras los dos anteriores, dejando las tasas en una horquilla entre el 1,25% y el 1,5%. Asimismo, mantiene el plan de aplicar tres incrementos en 2018, previendo un aumento en la tasa de inflación del 2%. La salida de la crisis en Estados Unidos es ya una realidad, con un mercado bursátil con tendencias alcistas a lo largo de todo el 2017, y con previsiones de seguir al alza durante el próximo 2018.

La Zona Euro, durante este 2017, ha obtenido su mejor dato en la última década, con un crecimiento del PIB de un 2,5%. La inflación, sin embargo, no está teniendo una evolución similar, situándose en un promedio del 1,5%, y sin que la infl ación subyacente muestre signos de una tendencia sostenida al alza. De otro lado, el crédito al sector privado ha registrado su mayor crecimiento desde el inicio de la crisis en 2008, sobre todo debido a que las condiciones de fi nanciación están estabilizadas en mínimos históricos.

Estas divergencias entre la perspectiva de crecimiento e inflación han provocado que el BCE haya decidido continuar reduciendo el ritmo de las compras mensuales de activos/ bonos durante el próximo 2018.

Este escenario alcista también se hace sentir en España, que ha presentado una tasa de crecimiento del 3,1%. La banca, más desapalancada tras los años de crisis goza de mayor liquidez lo que, acompañado de unos tipos de interés bajos, se ha convertido en la ecuación perfecta para que durante este 2017 la fi nanciación privada haya aumentado, sobre todo en créditos al consumo. La concesión de créditos hipotecarios también ha crecido en los últimos cuatro años, pero de forma más moderada (un 3,65% en 2017).

Con estas premisas está previsto un 2018 que continúe con tendencias alcistas, aunque empañadas por la incertidumbre derivada de variables exógenas, sobre todo en el panorama político, no sólo internacional, sino también nacional. Como más relevantes podemos destacar, la ya votada salida del Reino Unido de la Unión Europea, las políticas comerciales proteccionistas de Estados Unidos, que están empezando a afectar a sus relaciones con China, así como su retirada de la NAFTA y la incertidumbre política de nuestro país, con el foco puesto en Cataluña, sin que se haya llegado todavía a una solución.

En España, la calidad del empleo que se crea, la pérdida del poder adquisitivo durante los años de crisis y la baja capacidad de ahorro de los españoles, complican el acceso a una vivienda, sobre todo a los más jóvenes. Aun así, el sector inmobiliario está viviendo un buen momento, volviendo a recuperarse la confi anza en el mismo, si bien con la entrada de nuevos jugadores, fundamentalmente SOCIMIS y fondos de inversión, cuyo ciclo de presencia en nuestro mercado está aún por determinar, siendo actualmente los principales inyectores de capital para la financiación de proyectos.

El mercado de la vivienda en España cierra el año 2017 con muy buena nota y se adentra en un 2018 con aun mejores previsiones. En el primer estadio de este nuevo ciclo alcista, al no haber una gran oferta de viviendas nuevas terminadas se ha ralentizado algo más el crecimiento, pero se prevé un aumento progresivo. En este año ya se ha marcado un hito importante, pues las compraventas han subido por primera vez desde 2006, con datos que superan un 10,4% las transmisiones del pasado 2016.

El segmento de obra nueva ha crecido en 2017 un 15% respecto al año anterior, llegándose a alcanzar las 75.000 unidades. Ya no existe la sobreoferta de los años inmediatos a la crisis, y las buenas condiciones de la economía están haciendo que se vuelva a demandar la vivienda de obra nueva. El consumidor extranjero sigue siendo el mayor demandante de viviendas de segunda residencia, sobre todo situadas en zonas costeras, y sigue aumentando el número de inversores particulares en viviendas que han de ser destinadas al alquiler turístico.

Los precios del subsector terciario-oficinas siguen estabilizados respecto del año anterior y continúa la tendencia del consumidor de demandar cada vez espacios con superficies más reducidas y arquitectura sostenible.

Se dibuja así un horizonte próspero para el sector inmobiliario, en el que la demanda de vivienda como inversión seguirá creciendo, debido a la baja rentabilidad de los productos de renta fija y a la alta rentabilidad en el alquiler, siendo previsible que los precios experimenten una subida superior al 5% en los próximos años. Pero el sector inmobiliario se enfrenta también a nuevos retos, siendo los principales escollos a salvar el precio de los terrenos disponibles para desarrollar, que se ha incrementado notablemente debido a su escasez, y la búsqueda de financiación.

Durante este último año, ha profundizado en su estrategia de creación de valor, con un plan dirigido a la fi nalización de promociones de obra en curso y al desarrollo de suelos de su propiedad. Para ello ha seguido contando con la colaboración de agentes consolidados en el mercado, pero a unos precios altos, lo que ha contribuido también al encarecimiento de los terrenos.

En Inmobiliaria Espacio hemos continuado con nuestra política de creación de alianzas o “joint ventures” con fondos de inversión, así como de actuar como socios tecnológicos de bancos y fondos, para aprovechar el alto grado de profesionalización de nuestro equipo, y nuestro profundo conocimiento del mercado en las zonas donde tenemos presencia. Inmobiliaria Espacio continúa, asimismo, gestionando y tramitando la cartera de suelos en existencias, generando así a medio plazo suelos que permitan en el futuro desarrollar promociones con buen margen de explotación.

A pesar de las difi cultades apenas citadas y de que todavía estamos en fase de recuperación, después del duro golpe que nos asestó la crisis, las medidas que se adoptaron en su momento para sobrellevar la situación adversa siguen dando sus frutos, habiendo cerrado el año con una cuenta de pérdidas y ganancias en positivo. La cifra de ventas ha aumentado en un 23% respecto del año anterior, con un total de 47 millones de euros, cerrando el ejercicio con una ganancia neta de 4 millones de euros, frente a los 70 millones de euros en pérdidas del ejercicio anterior. Esta cifra positiva es debida a los buenos márgenes que hemos conseguido en las ventas de suelo, las mejoras que se han producido en las valoraciones de suelos en cartera, el excelente resultado obtenido en la venta de activos patrimonialistas y la continuidad en la política instaurada de gastos de explotación contenidos. También es destacable la disminución de gastos fi nancieros, debido al menor apalancamiento del que disfruta la Compañía.

Inmobiliaria Espacio ha realizado un tremendo esfuerzo para aminorar las deudas, habiendo pasado de 435 millones en el ejercicio 2008 a 96 millones de euros al cierre de este ejercicio 2017, lo que supone un porcentaje del 36% sobre el valor de los activos inmobiliarios. Hay que hacer especial mención a que, de los 339 millones reducidos durante estos años, más de un tercio se ha realizado en los últimos tres ejercicios.

La Compañía va a continuar con su política de operar en tres divisiones, creando valor y aprovechando sinergias: la promoción inmobiliaria, tanto directamente como a través de filiales participadas; la división patrimonialista, cuyo buque insignia es Caleido; y la gestión de activos, ofreciendo nuestro know-how.

Con estos retos y fortalezas Inmobiliaria Espacio afronta el 2018 en la confianza de que nos lleve a buenos resultados como los obtenidos en el presente año.

Finalmente quiero agradecer en nombre del Consejo de Administración que me honro en presidir y en el mío propio, la confianza que en la Sociedad han depositado nuestros clientes, socios y proveedores, así como el reconocimiento a la prestada a través de su apoyo por las entidades fi nancieras y hacer extensivo el agradecimiento a todas las personas que forman la plantilla de la empresa, cuya dedicación, esfuerzo y eficacia han hecho posible la brillante trayectoria de la Sociedad durante los años anteriores a la crisis y que, con su esfuerzo en estos difíciles años, han contribuido a preparar la Sociedad para que en el futuro, con el cambio de ciclo, sea una de las promotoras con más prestigio y recorrido del sector.

Juan Villar-Mir de Fuentes
Presidente del Consejo de Administración